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?一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由100余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,冯律师仅2012年1月至2016年12月亲自负责开庭的案件就达1000余起(详见本网站发布的2016年开庭登记更新表),符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。?

? ? 二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

出售人违约,买受人可要求赔偿房屋增值的全部差价


原告赵X林。
原告赵X源。
被告上海XX实业有限公司。
法定代表人陈波。
原告起诉请求:

1、判令依法解除原、被告就系争房屋签订的《合同》;

2、判令被告返还原告已付购房款26万元及利息(26万元为本金,按照银行同期贷款利率的标准,从2012818日计算至判决生效之日止)

3、判令被告赔偿原告因房屋上涨导致的原告实际损失10.40万元;

4、判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿原告26万元;

5、本案诉讼费(包括评估费)由被告承担。
冯律师139 181 22688认为,原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约全面履行各自的义务。被告出售系争房屋时并非系争房屋所有权人,现因未能按照合同约定将系争房屋过户给原告,构成根本性违约。被告辩称因政策原因导致合同无法继续履行,其不构成违约的意见,缺乏事实及法律依据,法院难以采纳。被告违约,原告要求解除《合同》,法院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿。原告要求被告退还26万房款(包括装修款123,320元在内),法院予以支持。被告退还房款的同时应返还26万元房款的法定孳息,现被告愿意退还相应存款利息,法院予以准许。原告要求被告退还26万元的贷款利息(2012818日计算至判决生效之日止)缺乏合同及法律依据,法院不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。被告违约,原告要求被告赔偿因房屋价格上涨产生的差价损失,于法有据。经评估公司评估,系争房屋(不包含《合同》附件三记载的装修及设备标准)20141月份的价值为292,000元,与双方约定的房价款236,680(不含装修款)相比,差价为55,320元。评估公司评估程序合法,评估结果客观真实,双方对评估结果的异议已由评估公司作出明确解释,评估公司的评估报告法院予以采信。因此,被告应当支付原告因房屋价格上涨产生的差价损失55,320元。双方在《合同》中已经载明了大产证编号,原告应当知晓相应产权情况,原告购买的是现房,出售现房并不需要预售许可证,且原告以被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实为由,要求被告赔偿已付购房款一倍的赔偿金的请求,缺乏依据,法院不予支持。

最终法院判决如下:
一、解除原告赵X林、赵X源与被告上海XX实业有限公司于2012817日签订的《上海市商品房出售合同》;
二、被告上海XX实业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告赵X林、赵X源房款(包括装修款123,320元在内)26万元及存款利息(26万元为本金,按照中国人民银行同期同类存款基准利率的标准从2012818日计算至判决生效之日止)
三、被告上海XX实业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告赵X林、赵X源因房屋价格上涨产生的差价损失55,320元;
冯律师139 181 22688认为,此案件可以说明,如果房屋出售人在出售过程中不具备出售资格、房屋无法出售、办理产证、无法交付或者擅自加价不愿意继续出售的,将有可能构成根本违约,如果买受人不要求继续履行合同而强制性过户的,则买受人可以主张解除合同,如此出售人将有可能承担房屋增值部分的违约金作为赔偿下家的损失。

冯律师精通房屋生死全过程的法律服务,即批地、开发、建设、承包、买卖、租赁、拆迁和析产全程,目前担任律所房地产法律事务部部长,如您存在上述相同或者相似的纠纷,可拨打冯律师电话咨询:139 181 22688.

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