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?一、冯亚伟资深律师、律所合伙人、副主任、房产法律事务部、婚姻家庭事务部部长139-181-22688,本律所由100余名各行业资深律师组成,至2014年年初已排名全上海律所前10强,冯律师仅2012年1月至2016年12月亲自负责开庭的案件就达1000余起(详见本网站发布的2016年开庭登记更新表),符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的,未达承诺退费;地址位于市中心徐家汇商业广场旁,漕溪北路88号圣爱大厦2305室,地铁1、9、11号线徐家汇站8号口向前30米右转即到,靠近东方商厦南边,天主大教堂北侧(地铁1、9、11号线均可直达)。?

? ? 二、冯律师2005年毕业于政法大学,持有《律师执业资格证书》、《法律职业资格证书》、《法律顾问执业资格证书》、《房地产经纪人执业资格证书》等多项执业证书,冯律师坚持任何案件均亲自组织团队多名律师集体研讨,分析和确定操作方案的操作思路,集思广议,取最佳方案,以最大限度的维护您的应有权益。





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房地产案例

冯律师总结上海10年内房屋买卖中打官司最多的8种原因


一、没有确认买卖对方的主体资格。

冯律师总结近十年房屋买卖案件的代理中,有多起是因为主体资格存在瑕疵而引起的纠纷,具体有以下几种:

第一,来签约和收取定金的卖家不是产权人本人或者不是全部的产权人,如此一旦遇到房价急涨,则房东很容易就开始变卦,“我不知道他帮我卖房”、“他卖房没有和我们其他产权人商量”等等,如此虽然不一定导致合同必然无效,但是如果买家没有证据证明家属或者签约人符合“表见代理”的情形,则很有可能只能向签约人主张损失,最终与中意的房源擦肩而过,避免的办法很简单,要求产权人本人亲自签约并且要全部当事人签约,同时核对身份和产权证件即可。


??? 二、上下家首次签约时,仅仅签订《定金协议》或者《上海市房屋买卖居间协议》

这可能是上海绝大多数买房人都存在的情形,但是冯律师可以很负责任的提示您,如果上述协议不是非常规范,也就是在法律上不符合“本约”的法律效力,则如果像上海2000年、2003年、2009年、2013年以及2016年1、2月房价短时间剧增的情形,一旦上家违约则下家未必能够取得房屋,如此虽然可以主张违约责任,但是法院支持的违约金往往远远不足以弥补房屋增值后买房人的实际损失,而且等案件结束再次购房时,同位置、同面积、同房型的房源往往需要买受人另支付较前者增加5%~30%的价格,举个案例,王先生2016年1月签约的上海中环旁边的一套房屋,签约时803万元,由于2016年1月上海正巧遇到房价剧增,到3月份网签时该房屋增值至1100万,上家以各种理由违约后,经过法庭审理,双方签订的协议就是上述上海绝大多数签订的两种文书,法院是不可能支持继续履行的,原因就是上述协议仅仅具有“预约”的法律效力,如果仅凭上述协议希望取得房屋,诉讼时肯定要特别注意几个诉讼技巧,因其中涉及较多因素,因此一旦遇到中意的房源,其实签约时应当注意不要仅仅签订上述两种文书,否则很有可能最终买不到合同中的中意房屋。

三、对限购、限贷以及因此解约预见不足且没有约定兜底条款;

冯律师自2006年踏足上海至今,见证了上海行政区域内不同地块的房价增值了6-10倍之多,据此上海政府最近十年间在房屋限购方面出台了多部限购政策,例如2010年非沪籍持有居住证、非沪籍2012年社保满两年并且还要持有结婚证、在之后沪籍以家庭为单位限购两套、2016年3月非沪籍购房社保则需要满5年等等,同时还出台过多部限贷的政策,例如在2016年11月出台的限贷政策,所以冯律师代理过多起因为限购、限贷以及因此解约而导致的合同无法履行,但是期间法院最终会根据相关的细则认定履行与否,例如以网签为界限等,而因此无法履行的,往往都会发生纠纷,因为无论哪一方违约都会涉及几十甚至几百万元的违约金,所以此部分约定相对明确更加有利于房屋买卖的继续或者买卖不成后的合同解除,因此冯律师由衷的建议购房屋买卖前还是能够咨询一下专业的房产机构及其律师,以免因此遭受不必要的麻烦和损失。

四、贷款不足且无现金予以补足,或者贷款通过但银行迟迟没有放款,如何处理。

冯律师遇到过多起此情形的纠纷,无论是买家还是卖家,其实都很头疼,在此冯律师提两点建议,第一,贷款不足或者贷款根本未能审批通过的,约定合同自银行告知之日起解除,同时居间方的合同也同时解除,居间方不得收取居间服务费。

产生纠纷的案件往往都是没有约定,在凑不到足额现金时必然导致违约。而上家在看到贷款明明已经审批通过,为何不像中介告知的那样很快就可以到账,其实中介仅仅是根据自己的经验预估,最终银行房款与否是根据银行的信贷政策而不断调整的,冯律师就遇到过房产证都已经办出数月,结果房东迟迟未能收到银行放款的情形,如果上家同时还在置换房屋,可想而知将会有多么着急。

五、房屋首付款30%甚至是50%都已经支付,但是上家并没有利用此款项归还银行贷款。

此类纠纷冯律师也遇到过多起,如果尾款还足以支付剩余房贷,则如此还容易解决,否则就有可能需要自己先行垫资,强制过户后再进行追偿,但是如此也存在较大风险,好在冯律师遇到上述情形时,都会进行风险评估后给客户选择一个较为妥当的建议,即要么要房,要么主张要回首付款和违约金。

可是其中的细节可谓环环相扣,稍不注意,就有可能陷入新的旋涡而遭遇新的麻烦,所以冯律师建议一旦遇到上述情形千万要慎重而为之,切不可单凭周围非专业人士或者中介的建议,以免方法运用不当而陷入更大的陷阱。

六、房款已经将近付清,结果该房屋被另案查封。

查封也就是法律上的财产保全,首先要搞清楚有几个查封,其次还要看上家有几个正在进行的诉讼或可能发生的财产保全以及涉案的金额,其次好要看查封属于哪一种,因为此阶段的查封分为两种,第一种属于上家确实对外所负债务,而查封的金额如此需要看是大于剩余购房款还是小于剩余购房款,大于则相对好处理,小于则较为麻烦。

第二种就是虚假的诉讼,根据最新修订的民事诉讼法司法解释,法律已经规定了第三人撤销之诉,不过该权利的救济还是存在诸多弊端以及惩罚不足的情形。

七、双方仅仅约定过户当日支付部分房款,而没有约定当日是先过户再付款还是相反。

其实,上述情形的发生往往是买卖双方已经存在部分争议,如果一旦发生付款后不过户或者过户后不付款,其实另一方还是面临各种风险,如果要协调好上述争议,最好就是约定明确,否则估计就只能借助专业律师了,因为上述事宜针对不同的情形也可以有办法对双方都很公平的予以处理。

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八、房屋交付时间约定不明确或者一方拒绝配合办理房屋交付。

如此情形往往是合同约定前后不一致,或者约定的较为笼统所致,如果要避免建议以时间点作为交付期限,如果仍然拒绝交付,则另一方可以主张违约金。

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综上,上海的房屋买卖规范程度其实已经走到全国前列,但是由于涉及的资金和利益较大,因此产生纠纷存在多种原因,冯律师仅仅是根据近些年发生较多的因素简单总结部分情形,除此之外还有户口、房屋质量、合同附加条款、赠送家具和装修等等约定不明或者没有约定等等引起的纠纷,因此冯律师建议房屋买卖属于大金额的交易,一定要了解清楚、约定明确再签约,以免房屋买卖不成还遭遇诸多麻烦。

冯律师精通房屋生死全过程的法律服务,即批地、开发、建设、承包、买卖、租赁、拆迁和析产全程,目前担任律所房地产法律事务部部长,如您存在上述相同或者相似的纠纷,可拨打冯律师电话咨询:139 181 22688.




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